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房價平盤 房地產行業利潤率承壓

發布時間:2020年01月09日
提要:十年一瞬,從首家千億房企誕生至今,中國房地產已發生翻天覆地的變化。2019年,國內全口徑千億房企達34家。龍頭俱樂部門檻被再次推高,其中碧桂園實現7715億全口徑銷售規模,萬科、恒大紛紛攀上6000億臺階。

  十年一瞬,從首家千億房企誕生至今,中國房地產已發生翻天覆地的變化。2019年,國內全口徑千億房企達34家。龍頭俱樂部門檻被再次推高,其中碧桂園實現7715億全口徑銷售規模,萬科、恒 大紛紛攀上6000億臺階。

  規模神話背后,是房企在市場下行期“犧牲利潤換增長”。第一財經根據中指研究院數據測算后發現,前十房企,去年銷售均價僅錄得14000元∕平方米,與2018年基本持平。

  從最直觀的利潤率看,據中指研究院數據,去年上半年滬深與內地在港上市房企凈利潤率較2018年末分別下降3.42%、3.25%。在“限價”壓頂,土地、融資成本持續走高的當下,房企利潤空間正不可避免地被攤薄。

  “隨著房地產進入高位放緩期,宏觀政策持續緊縮,房企利潤率下滑將是持續性的市場現象?!倍辔皇茉L者均表示,房企規模與高利潤難以兼顧。而當房地產的投資屬性被逐步剔除,當住房回歸消費屬性,未來十年,房地產便是最大的制造業。


  犧牲利潤換增長 

  1月3日到6日,房企開始密集公布2019年銷售業績。

  萬科(000002.SZ)公告顯示,公司去年實現合同銷售額6308.4億元,同比增長3.94%。中國恒 大(03333.HK)公告顯示,去年累計實現合約銷售額約6010.6億元。融創中國(01918.HK)披露數據顯示,2019年實現合同銷售額約5562.1億元,同比增長21%。

  由于碧桂園(02007.HK)僅公布權益銷售額,無法和其他房企全口徑銷售額做對比,但參照克而瑞數據,公司全年全口徑銷售額7715.3億元。由此,去年房企前四強確定為:碧桂園、萬科、中國恒 大、融創中國。行業頭部門檻進一步上升至5500億元歷史高位。

  但與規模攀升相對應的是,房企增長速度放緩。據克而瑞數據,去年TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%,遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%,百強房企增長“失速”。

  2019年樓市持續低迷,房企紛紛扛起促銷大旗。其中,恒 大全國超800個項目最高折扣達6折。時代中國甚至開啟“全員賣房”,要求2020年1月15日前,各職級人員按要求完成銷售任務?!?/span>

  降價割肉后,房企利潤空間不可避免地被攤薄??硕饠祿@示,2019年上半年,172家行業典型上市房企營收規模23068億元,同比增長17.2%;毛利潤7017億元、凈利潤3232億元,分別同比增長15.8%、12.7%。但相較2018年利潤規模近47%增長,2019年上半年行業利潤增速大幅降低近30%。

  與此同時,Wind數據顯示,2019年前三季度,A股上市房企平均凈資產收益率為5.36%,較2018年同期5.53%下滑約0.17個百分點,期內業績虧損的房企從2018年的5家增加至9家。其中,云南城投(600239,股吧)ROE為-20.64%。

  “房企利潤率下降,其實在整個行業已形成趨勢?!焙洗T機構首席分析師郭毅認為,隨著房地產強者恒強趨勢愈顯,加上整體市場環境和宏觀政策保持緊縮,房企利潤率下滑是正常市場現象。若地產行業始終保持高利潤狀態,對實體經濟將存在不利影響。

  沉重的成本代價

  實際上,經歷2015、2016年利潤率低潮后,房企盈利能力在2018年得以喘息??硕饠祿@示,2018年,176家上市房企毛利率加權平均值約31.1%,較2017年同期增長2%;凈利率加權平均值13.1%,比2017年有一定回落,但比2015、2016年相對較高。

  但需注意的是,由于預售制影響,房企業績結算存在1~2年滯后期,房企2018年的財報實際上主要反映2016、2017年的銷售。這兩年間,全國樓市經歷了一個上漲周期,因此上市規模房企當年平均盈利水平有所回升。

  而進入2019年,房企面臨的外部環境更加嚴峻、復雜。從房企主要開支及盈利指標看,企業在拿地、營銷與管控、融資上投入較多。去年,融資環境全面收緊后,一系列連鎖反應接踵而至:資金成本攀升、拿地成本居高不下,房企不得不從銷售端“斷臂求生”。

  過去一年,忍痛高息發債的企業頻頻出現。12月,佳源國際合共額外發行6750萬美元票據,利率13.75%;力高地產擬發行本金總額為2.5億美元的優先票據,按年利率11.5%計息;華南城擬發行1.5億美元2020年到期優先票據,年利率11.5%。

  無數個案導致的結果是,2019年12月房企單月融資成本9.05%,環比上升2.47個百分點。整個2019年,房企新增債券類融資成本7.03%,同比上升0.50個百分點。其中,境外債券融資成本達8.11%,同比增長0.84個百分點。

  融資代價持續攀高,房企拿地成本也不斷提升。從2015年到2019年第三季度,全國主要城市住宅地價均價從5305元/平方米漲到7385元/平方米。即使調控以來,全國住宅地價環比漲幅已連續8個月收窄,但去年第三季度,仍有94個城市住宅地價處于上行通道。

  西政資本統計顯示,目前百強開發商的拿地配資成本,前50強一般年化在13%~15%不等,50~100強一般年化在16%~18%不等,百強開外或當地龍頭開發商一般年化在19%~21%不等。

  更為嚴峻的是,隨著遭遇市場下行,不少入市“地王”陷入尷尬境地。數據顯示,2016~2019年10月底,全國合計成交2686塊高價地,目前有1641個項目已開盤。其中,北京八成“地王”已入市,但項目平均入市周期達17個月,比全國均值多10個月左右?!?/span>

  易居(博客)企業控股CEO丁祖昱(微博 博客)指出,目前盈利“地王”項目僅占少數,以北京為例,七成入市“地王”面臨虧損。此類項目“房地差”多在1萬元/平方米以下,“地房比”多在70%以上。

  從面粉到面包,開發商可操作的盈利空間越發狹小,而未來這一態勢仍難改觀。業內認為,融資渠道單一、融資成本壓力仍大,一二線城市限價與地王承壓,市場去化不佳、周轉效率降低,均使得房企盈利能力面臨較大下降壓力。


  財富“保衛戰”

  利潤率難擋疲軟,房企正以精細化運營為導向,動用一切方式保障盈利空間。

  日前,陽光城(000671,股吧)(000671.SZ)成立廣州區域公司和江蘇區域公司,并將周邊區域進行合并。對銷售額剛突破2000億的陽光城來說,低毛利率項目結轉導致盈利縮水,是其難以忽視的問題。去年上半年,陽光城銷售凈利率僅6.84%;半年ROE為6.92%,行業平均水平9.8%。

  陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌此前曾表示:“負債高、盈利低是千億規模以上房企的通病。在未來的市場環境下,陽光城將速度放慢,逐步減少有息負債,拓寬融資渠道,即便利潤上調有難度也要先放緩增速?!?/span>

  從過往經驗看,區域管控能有效降低人力成本,增強運營效率。2019年上半年,70家典型房企整體銷管費率中位數為8.5%,較2018年同期下降0.3個百分點。行業盈利普遍吃緊,2019年行業龍頭如碧桂園、保利發展等均再次進行架構調整。

  與此同時,房企跨入千億門檻后,普遍通過合作項目確保銷售及營收增幅。合作并表項目增加,會導致少數股東損益及其占比提升,但歸母凈利率可能會出現增速放緩或下滑。因此,過去一年,不少千億房企開始努力提升權益比例,挽回利潤疲軟局面。

  以“行業風向標”萬科為例,公司依舊保持著謹慎拿地姿態,但是權益比例明顯提升。2019年,公司權益拿地面積約2812萬平方米、權益金額約1739億,同比分別變動-5.24%、4.78%;權益比例約為75%,相對2017、2018年的69.1%、56.1%提升顯著。

  新晉千億房企濱江集團,去年其銷售權益僅37%,而同期房企前三十強平均權益比達86.44%。濱江集團董事長戚金興表示,公司2019年所拿地塊的權益占比在50%以上,今年銷售權益比例將會提升。

  “對位于第二梯隊及以下的中小型房企來說,一方面要奮力沖銷售規模以防自己被其他企業‘吃掉’;另一方面,還得注重銷售均價、利潤提升,以免以價換量沒有實質利潤提升?!标粷少Y本合伙人赫信分析,但前十房企4559.1億元的規模均值門檻高,中小房企實現規模上彎道超車的難度系數大;同時,一梯隊房企越來越聚焦至利潤提升,中小房企實現利潤超越并非易事。

  赫信進一步指出,房企規模增速降低,但是規??偭块T檻仍在攀升。伴隨房地產行業規模觸及天花板,銷售單價、利潤率趨于走低應該是大趨勢,各梯隊房企的利潤整體仍將承壓。而頭部房企重銷售額含金量也將是行業常態。

來源:第一財經日報

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